Nowa ustawa w Prawie Budowlanym o domach do 70m2 bez pozwolenia i formalności – 3 stycznia 2022 „Polski Ład”

Dom na zgłoszenie

Z dniem 3 stycznia wchodzi w życie nowa ustawa o budowie domów do 70m2 na zgłoszenie – bez pozwolenia, bez nadzoru kierownika budowy i bez formalności. Ustawa została podpisana już przez Prezydenta RP i ogłoszona w Dzienniku Ustaw. Głównym jej założeniem jest umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni do 70m2 bez:

• konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• nadzoru kierownika budowy,
• dziennika budowy.

Jedyne warunki jakie musi spełnić inwestor to:

• mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• doręczyć zgłoszenia wraz z projektem budowlanym organowi administracji architektoniczno-budowlanej,
• zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych

Ustawa pozwoli na budowę tylko na zgłoszenie budynków jednorodzinnych, do którego trzeba będzie dołączyć projekt budowlany. Budynek o powierzchni zabudowy do 70m2 może mieć tylko dwie kondygnacje i jego łączna powierzchnia z poddaszem nie może przekroczyć 90m2. Budynek musi być wolnostojący i mieścić się na działce, na której został zaprojektowany. Na każde 500m2 działki liczba takich budynków może być nie większa niż jeden.

W artykule 29, punkt 1 ustawy Prawo Budowlane przeczytamy:

„wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”.

Nadal jednak trzeba będzie stosować się do obowiązków w zakresie projektowania i budowy. Obowiązywać będzie stosowanie się do wymagań techniczno-budowlanych określonych w Warunkach Technicznych określających usytuowanie budynku na działce; w odpowiedniej odległości od granic.

Do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia. Organ ten jest wyłączony z możliwości zgłoszenia sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia.

Obowiązkiem inwestora będzie dołączenie do zgłoszenia:

• projektu zagospodarowania działki,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• oświadczenia o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Termin wydania decyzji o zagospodarowaniu

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania, ustala się termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w wymiarze 21 dni. A za każdy dzień zwłoki mają być nakładane kary na urzędy. Jak czytamy w uzasadnieniu dokumentu: „Wprowadzenie terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz konsekwencji finansowych dla jego przekroczenia powinno wpłynąć na usprawnienie postępowań administracyjnych, a zastosowanie dotychczasowych przepisów określających sposób liczenia terminu pozwoli na uwzględnienie obiektywnych przyczyn jego wydłużenia.” 

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie poprzedzone analizą urbanistyczną. Jeśli w odległości 200m od terenu inwestycji nie znajduje się zabudowa, to wnioskodawca nie uzyska warunków zabudowy i nie będzie mógł realizować inwestycji.

Sprzedaż domów „bez zgłoszenia” do 70 m2 objęte odpowiedzialnością karną?

Pierwotnie w planie było założenie, że budowa takich domów prowadzona ma być wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 41 i 43 Prawa budowlanego), a ten będzie musiał potwierdzić to oświadczeniem złożonym pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jednak ostatecznie wzbudziło to niemałe wątpliwości związane z możliwością wynajmu czy sprzedaży. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło na swojej stronie pewne kwestie nie do końca czytelne.

• Czy jeśli zmieni się moja sytuacja materialna i będę zmuszony sprzedać wybudowany dom, grożą mi jakieś konsekwencje? – Odp.: Ustawa nie ogranicza w żaden sposób możliwości zbycia domu w takiej sytuacji.
• Czy wybudowany w ramach programu dom muszę zajmować „dożywotnio”? – Odp.: Ustawa nie reguluje w żaden szczególny sposób tej kwestii. Nie ma regulacji Kodeksu cywilnego określających: warunków zbycia, sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości.
• Czy wybudowany w ramach programu dom mogę sprzedać? –  Odp.: Brak szczególnych regulacji w stosunku do Kodeksu cywilnego określających warunki zbycia, sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości.

Projekt za 1zł

Według obietnic rządu „za symboliczną złotówkę w konkursie architektonicznym zaproponujemy szereg projektów, które każdy będzie mógł sobie pobrać ze strony i budować estetyczny, nowoczesny, energooszczędny domek”.

Na te słowa zareagowała Izba Architektów Rzeczpospolitej Polski, która zapowiedziała że będzie się sprzeciwiać tym propozycjom i dosyć ostro się wypowiedziała na swoim profilu na Facebooku.

Izba Architektów RP uważa, że pomysł ten pogłębi kryzys na rynku projektowym.

Opinie ekspertów

Według Polska Izba Inżynierów Budownictwa  nowe zasady mogą przyczynić się do obniżenia standardów bezpieczeństwa. Brak kierownika budowy oraz dziennika budowy mogą być zagrożeniem najpierw dla pracowników budowlanych a ostatecznie osób które później zamieszkają w takim budynku. Nie będzie kontroli nad tym czy prace budowlane postępują zgodnie z projektem. Wiele wątpliwości budzi kwestia odpowiedzialności, bo kto odpowie za śmierć człowieka  w wyniku zawalonego stropu?

Co po zakończeniu pracy?

Po zakończeniu budowy, inwestor będzie musiał dołączyć do zawiadomienia o jej zakończenia oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynków i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym będzie groziło grzywną.

Termin

Ustawa „Poskiego Ładu” została podpisana przez Prezydenta RP w dniu 29 października 2021 a wejdzie ona w życie  3 stycznia 2022 r.

Na pewno znajdzie się wiele osób które skorzystają z nowych udogodnień.